江西省土地登记办法
江西省人民政府
江西省土地登记办法
（2002年3月27日江西省人民政府第79次常务会议审议通过 2002年4月9日江西省人民政府令第110号公布）
第一章 总则
第一条 为加强土地管理，规范土地登记行为，保护土地所有者、使用者和土地他项权利人（以下统称土地权利人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地依法用于非农业建设用地的使用权和土地他项权利（以下统称土地权利）的登记。
本省行政区域内依法有偿取得的集体所有的未利有的荒山、荒地、荒滩、荒水（以下统称“四荒”）土地使用权的，应当依照本办法的规定进行登记。
林地的所有权、使用权和水面、滩涂的养殖权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理登记。
第三条 本办法所称土地登记包括：初始土地登记、变更土地登记、土地他项权利登记和注销土地登记。
本办法所称土地他项权利，是指由土地使用权和土地所有权产生的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、法规规定的需要登记的其他土地权利。
第四条 依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 县级以上人民政府是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地依法用于非农业建设用地使用权以及依法取得集体“四荒”土地使用权的登记发证机关，土地登记发证的具体事务由县级以上人民政府土地行政主管部门（以下简称土地主管部门）办理。
第六条 土地登记发证的管辖权限按以下规定执行：
（一）单位和个人依法使用的国有土地，由土地所在地的县级以上人民政府登记发证，其中省直机关依法使用的国有土地，由省人民政府登记发证；省属企事业单位依法使用的国有土地，由省人民政府或者省人民政府委托的市、县人民政府登记发证；
（二）集体所有的土地、集体土地依法用于非农业建设的和依法取得集体“四荒”土地使用权的，由土地所在地的县级以上人民政府登记发证。
第七条 土地登记应当依法进行，做到公正、公开，接受社会监督。
土地登记资料可以公开查询。
第八条 申请登记的土地按照国家和省有关规定需要进行地价评估的，应当提供具有土地评估资质的中介机构的地价评估报告。
第二章 土地登记的申请
第九条 办理土地登记应当由土地权利人向有土地登记管辖权的人民政府土地主管部门提出申请。
土地登记申请人按以下规定确定，法律、法规另有规定的，从其规定：
（一）国有土地使用权，由使用国有土地的单位或者个人申请，但用于市政公共设施的除外；
（二）集体土地所有权，由集体土地所有者申请；
（三）集体土地非农业建设用地使用权，由使用集体土地的单位或者个人申请，其中以集体土地使用权作为合作条件兴办合作企业的，由原土地权利人申请；
（四）依法取得集体“四荒”土地使用权的，由取得“四荒”土地使用权的权利人申请；
（五）依法以土地使用权作价出资兴办合资企业的，由合资企业申请；
（六）土地他项权利，由相关权利人共同申请；
（七）开发商品房的，由开发商申请；
（八）购买房屋的，由购房人申请，其中首次出售商品房的，可以由开发商统一代购房人申请。
第十条 申请土地登记，可以委托他人办理。委托代理人申请土地登记，还应当提交委托书和代理人资格身份证明。境外申请人委托他人办理的，其委托书应当按国家规定办理公证、认证。
第十一条 申请土地登记以宗地为单位进行。
拥有或者使用两宗以上土地的土地权利人，应当分宗申请登记。两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，由各权利人共同申请登记。
本办法所称宗地，是指以土地权属界线所包围的封闭地块。
第十二条 申请土地登记，应当提交下列文件资料：
（一）土地登记申请书；
（二）申请人身份证明，其中属单位的为法定代表人证明及其法定代表人的个人身份证明，属个人的为个人身份证或者户籍证明；
（三）土地权属来源证明（有建筑物、其他附着物的，还应当提交相应的权属证明）；
（四）法律、法规规定的其他有关文件资料。
通过出让或者行政划拨土地有偿转让取得土地使用权的，还应当提交财政部门开具的土地有偿使用收入缴纳凭证。
凡原有土地权属证件不全或者证据不足的，还应当提交土地权属来源和权属演变的书面报告以及法律责任的具结保证书。
第十三条 凡国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地依法用于非农业建设用地的使用权未经县级以上人民政府登记发证的，土地权利人应当在土地主管部门通知其登记之日起３０日内，或者在土地权属确定事实发生之日起３０日内，向有管辖权的土地主管部门申请初始土地登记。
第十四条 已经登记的土地权利，遇有下列情形之一的，土地权利人应当在土地登记内容变更之日起３０日内，向土地主管部门申请变更土地登记：
（一）因划拨、出让、作价出资（入股）、调整、交换土地及土地被征用引起土地权属变更的；
（二）因单位合并、分立等原因引起土地权属变更的；
（三）因企业重组或者改制引起土地权属变更的；
（四）因买卖、转让、分割地上建筑物、附着物等引起土地权属变更的；
（五）因继承、赠与等引起土地权属变更的；
（六）因处分抵押房地产引起土地权属变更的；
（七）因人民法院判决引起土地权利转移、变更的；
（八）因仲裁机构裁决引起土地权利转移、变更的；
（九）改变土地用途或者使用现状的；
（十）其他原因引起土地权属变更的。
前款涉及应当依法办理房屋权属变更登记的，应当在办理房屋权属变更登记后１５日内，向土地主管部门申请变更土地登记。
土地权利人更名或者宗地所处地名、门牌号变更的，应当在变更之日起３０日内，向土地主管部门申请变更土地登记。
第十五条 出租划拨国有土地使用权的，当事人应当在租赁合同签订之日起３０日内持土地使用证和土地使用权租赁合同、财政部门开具的土地有偿使用收入缴纳凭证等，共同向土地主管部门申请土地他项权利登记。
出租划拨国有土地使用权土地上的房屋的，由房管部门将房屋出租备案登记情况抄送同级土地主管部门。 第十六条 依法可以抵押的土地使用权或者因抵押房屋连同土地使用权一起抵押的，当事人应当在抵押合同签订之日起３０日内持抵押合同、抵押地块或者宗地的估价报告、土地使用证等，共同向土地主管部门申请土地他项权利登记。
同一宗土地设定若干抵押权的，应当分别按申请和受理的先后顺序办理土地他项权利登记。
第十七条 单位和个人需要临时用地６个月以上的，应当自临时用地申请被批准之日起１５日内，持临时用地批准文件向土地主管部门申请土地他项权利登记。
第十八条 有下列情形之一的，土地权利人应当自土地权利终止事实发生之日起30日内，持有关证明材料向土地主管部门申请土地注销登记，并交回土地权利证书；
（一）土地使用权出让等有偿使用合同约定的期限届满，未申请续期或者申请续期未获批准的；
（二）依法收回国有土地或者集体土地使用权的；
（三）集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的；
（四）因自然灾害等不可抗力造成土地权利终止的；
（五）土地他项权利终止的；
（六）划拨国有土地使用权的用地单位已经撤销、迁移或者破产、解散的；
（七）土地权利终止的其他情形。
第十九条 土地登记申请人因不可抗力或者其他障碍，不能在规定的期限内申请土地登记的，在障碍消除后的１０日内，可以申请顺延登记期限。
第三章 土地登记的受理和审核
第二十条 土地主管部门在收到土地登记申请人提交的文件资料后，应当给予回执，并在５个工作日内决定是否受理。
第二十一条 土地主管部门对土地登记申请人提交的有关文件资料经审查符合规定条件的，应当予以受理。有下列情形之一的，不予受理，并在作出决定之日起３个工作日内书面通知申请人：
（一）申请登记的土地不在登记范围内的；
（二）申请登记的土地不在本行政区域内或者不属登记管辖权限的；
（三）土地登记申请人没有合法身份证明的；
（四）有关文件资料不齐全或者不符合规定的；
（五）按照法律、法规规定不能登记的。
第二十二条 本办法规定由两个以上当事人共同提出的土地登记申请，一方面申请土地登记，他方不申请的，土地主管部门可以受理一方当事人的申请，并通知他方当事人限期申请土地登记。他方当事人逾期仍未申请土地登记的，可依法核准一方当事人的土地登记申请，并通知其他当事人。
第二十三条 土地主管部门受理土地登记申请后，对申请人提交的文件资料进行全面审查，并按照国家和省的有关规定进行地籍调查、权属审核。
第二十四条 土地主管部门对土地权利人申请的初始土地登记的审核结果，应当在当地报纸、电视或者申请初始登记的宗地所在地相应范围内予以公告，公告期限为３０日。
在公告期限内，凡对公告内容有异议的，可以向土地主管部门提出异议申请，并提交有关证据；土地主管部门应当自收到异议申请之日起３０日内进行复核，并将复核结果书面通知异议申请人和土地登记申请人。
第四章 土地登记和发证
第二十五条 土地主管部门自受理土地登记申请之日起，办理土地登记的期限分别为：
（一）初始登记６０日；
（二）变更登记３０日；
（三）租赁、抵押等他项权利登记１５日；
（四）注销登记１０日。
处理异议的时间不计算在前款所列期限内。
第二十六条 对受理的土地登记申请，经调查和审核确认土地权属合法、界址清楚、面积准确，符合土地登记条件的，由县级以上人民政府向土地权利人分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》；土地他项权利证明书由土地主管部门向土地他项权利人颁发。
第二十七条 对受理的土地登记申请，经调查和审核不符合土地登记条件的，土地主管部门应当作出不予登记的决定，并书面通知土地登记申请人。
第二十八条 有下列情形之一的，土地主管部门应当作出暂缓土地登记的决定，并书面通知申请人：
（一）土地权属争议尚未解决的；
（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；
（三）因依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、附着物而限制土地权利的；
（四）拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附着物灭失后未重新使用土地的；
（五）法律、法规规定暂缓登记的其他情形。
前款规定暂缓登记情形消除后，土地主管部门应当核准登记。
第二十九条 有下列情形之一的，由县级以上人民政府决定撤销全部或者部分土地登记的事项，其中涉及土地他项权利的，由土地主管部门决定：
（一）当事人对登记的土地不拥有合法权利的；
（二）当事人在申请土地登记时隐瞒真实情况，或者以伪造的有关证件、文件资料等骗取登记的；
（三）土地登记事项错误或者不当的。
撤销土地登记应当在作出决定之日起１５日内，由土地主管部门书面通知当事人。
第三十条 有下列情形之一的，土地主管部门可以直接注销土地登记：
（一）未按本办法第十八条规定申请注销土地登记的；
（二）依法没收土地使用权的；
（三）人民政府、人民法院具有法律效力的调解、裁定、裁决、判决，土地权属依法随之发生强制性转移后未办理注销土地登记的；
（四）仲裁机构裁决土地权属转移发生法律效力后未办理注销土地登记的；
（五）其他依法应当直接注销土地登记的。
按前款规定直接注销土地登记的，土地主管部门应当在１０日内书面通知当事人，限期交回土地权利证书。当事人未在限期内交回土地权利证书的，由土地主管部门通知当事人该土地权利证书作废并予以公告。
第三十一条 土地权利证书破损影响使用的，土地主管部门查验后可以换发，并将原土地权利证书归档。
第三十二条 土地权利证书遗失、灭失的，土地权利人应当向土地主管部门书面报失，并在本地报纸刊登启事；启事刊登后３０日内无异议的，可以申请补发土地权利证书。
申请补发土地权利证书应当提交下列文件资料：
（一）遗失、灭失原因的书面说明和承担法律责任的具结保证书；
（二）刊登遗失、灭失土地权利证书启事的报纸。
补发的土地权利证书应当加注“补发”字样。
第五章 罚则
第三十三条 不依照本办法第十四条第一、二款规定办理土地变更登记的，由土地主管部门责令当事人限期补办登记手续。
第三十四条 采取欺骗手段获取土地权利证书的，或者擅自涂改土地权利证书的，该土地权利证书无效，由土地主管部门予以收缴。属个人的，并处５０元以上２００元以下罚款；属单位的，并处２００元以上１０００元以下罚款。
第三十五条 因土地登记工作人员过错造成土地登记错登、漏登的，土地主管部门应当及时更正或者补登，给土地权利人造成损失的，依法予以赔偿。
第三十六条 土地主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 尚未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，不发土地使用权证书。
第三十八条 按国家规定应当交纳土地登记费的，土地登记申请人按照国家和省规定的标准交纳土地登记费。
第三十九条 本办法自２００２年６月１日起施行。本办法施行前，经县级以上人民政府依法核发的土地权利证书继续有效。
【案情回放】
1996年，中药专家姜某申请一项名称为“一种具有排毒解毒调补养身养颜作用的中药复方制剂”的发明专利，2000年获得授权，2006年姜某将该专利的独占实施权授予原告盘龙云海公司。该专利权利要求载明的必要技术特征为：白术150-240份、枳实100-160份、荷叶60-120份、大黄100-180份、芒硝40-90份、西洋参100-180份、清羊参50-120份、小红参50-120份、肉苁蓉100-180份。
1995年，原告获得地方药品管理部门批准生产“排毒养颜胶囊”，当时没有公开药品处方。1998年，原告起草的“通便消痤胶囊”处方公开登载于卫生部颁布的《药品标准》中药成方制剂第二十册中，其处方为：白术180g、枳实120g、荷叶90g、大黄150g、芒硝20g、西洋参150g、青阳参90g、小红参90g、肉苁蓉150g。经查明此药系“排毒养颜胶囊”曾用名，两者实为同一药品。此药的原料药材组成与涉案专利一致，除芒硝剂量之外，其他原料药材的剂量在专利剂量幅度之内。2009年，被告桑海制药厂获得国家药监局批准生产“排毒养颜片”，该药品处方与“通便消痤胶囊”（即“排毒养颜胶囊”）完全一致，主治功能相同。原告认为被告生产的药品侵犯其享有独占实施权的专利权，遂将被告诉至法院。
一审法院经审理认为，原告未能举证证明“排毒养颜片”处方的芒硝剂量是对涉案专利芒硝剂量的等同替换，遂驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉。2012年2月，云南省高级人民法院作出维持一审判决、驳回上诉的终审判决。
【各方观点】
中药处方是由特定剂量的原料药材组合而成，由于中医的治疗讲究的是随病症的差别来增减原料药材及剂量，如果两个处方的部分原料药材不同或者相同原料药材的剂量不同，所针对的病症与治疗效果可能有别。所以在案件审判中，当专利处方与被控侵权处方的原料药材不同或者相同原料药材的剂量有差异时，若原告主张等同替换侵权会引发广泛争议。
原告认为：组成中药处方的各原料药材从功效来看有君臣佐使之分，君药是治疗主要病症的关键药材，而臣、佐、使药是对君药的治疗效果起到辅助或平衡作用的配药。因此，君药药材及其剂量配比关系才是中药处方的核心技术特征，臣、佐、使药及其剂量则可以进行简单调换，不会影响处方的治疗效果。在专利处方中芒硝处于臣药地位，被控侵权处方对芒硝剂量的改变不会导致治疗效果发生明显变化，故构成对专利处方的等同替换，构成侵权。
被告认为：与专利处方比较，被控侵权处方中芒硝剂量改变是显著的，而且原告自己生产的药品“排毒养颜胶囊”也没有严格采用涉案专利处方，可见芒硝剂量的改变产生了优于专利的治疗效果，不属于等同替换。
某中药专家认为：在涉案专利处方和原、被告共同采用的处方中，芒硝确实不是君药，该药起到的作用是抵消君药过强的促排泄效果对人体机能的损害。根据药理知识和经验分析，芒硝剂量从40份降为20份应当不会对专利处方的疗效和安全性产生明显影响，属于简单的变化。
某知识产权专家认为：等同替换是对专利保护范围确定性原则的突破，如果适用过于宽泛必然损害专利私权与公共领域之间边界的稳定性和可预见性，侵蚀公众使用已有技术进行创新的空间。因此，原告主张等同替换必须充分举证证明，不能以简单推断就予以认定。
【法官回应】
肯定非等同替换是保障技术进步与创新的必要手段
1．肯定和支持对在先专利技术进行非等同替换是专利法隐喻的价值
专利制度的根本宗旨是保障技术进步与创新，它不能仅靠加强创新技术的专有权来实现，维持已有技术信息的可使用性同样重要。专利制度的一项重要功能是：用有期限的专有垄断权来换取技术发明人公开其发明内容。公开的目的是使公众了解、学习和使用新技术。显性的价值是提供充分的技术信息给相关公众，避免重复研发，节省社会成本。但更重要的隐喻价值是为公众创造学习新技术的途径，鼓励和支持对已有技术进行改进或革新，不断生产有益于社会的新技术成果。从属专利就是彰显这一制度价值的典型代表，虽然发明者学习并完整使用了他人在先专利技术，法律依然肯定了它的存在价值，如果过度保护专有权，排斥一切方式对专利技术的使用反而会抑制技术进步和创新。
故而，在专利侵权案件的审理中，当被控侵权技术方案没有完全覆盖专利，存在对应性的不同技术特征，原告就此主张等同替换侵权时，法官应顾及立法隐喻的价值，改变审判思维，谨慎评判：肯定并支持对他人专利实施有价值的技术替换，应把被控侵权技术方案中不同技术特征假定为非等同替换，而等同替换只是特例，所以应由原告负担积极举证责任，并且须设定较高的证明标准，以此维持已有技术信息的可使用性，保障公共利益。除非查明被控侵权技术方案的不同技术特征是对专利对应技术特征简单且无价值的替换，其意在规避专利权，方能判定为等同替换侵权。
2．起到基本相同的功能和效果的不同技术特征之间，并非一定是没有价值的简单替换关系
等同技术是以基本相同手段，实现基本相同的功能，达到基本相同的效果，并且本领域的普通技术人员无需经过创造性劳动就能够联想到的技术特征。对功能和效果相同但技术特征完全不同的两个技术方案，各自具有独立的价值，互不等同已经形成共识。正所谓条条大路通罗马，每一条路都是具有存在价值和意义的事物。对于有部分技术特征相同的两个技术方案，对应的不同部分在功能和效果上应当是雷同的，否则两个技术方案整体功能和效果将会有差异，但这也并不当然构成无价值的等同替换。
两个技术方案中不同技术特征的对应模式可能是单一技术对单一技术，也可能是组合技术对组合技术，还可能是组合技术对单一技术。组合技术是指由多个单技术组合起来发挥出一种功效，每一种技术组合本身就是一个有价值的小方案，尤其是被证明具有新颖性或者创造性时，所以组合对组合模式通常不能判为简单替换。至于组合对单个的模式，组合相对于单个技术而言肯定是繁琐的，如果将组合技术简化为单个技术还能发挥相同的功效，这种改变应当是立法所追求的革新与进步。因此，组合对单个模式更不能随意判为等同替换。
单个对单个模式（两个技术方案存在一个对应的不同技术特征）是司法实践中最常遇到的情况，与组合技术不同单个技术特征通常不具有创造性，容易构成简单替换。但是仍然有例外：由于具有相同功效的单个技术非常多，大多数是本领域内普通技术人员都了解的，但是有些却不同，比如只有持有人才掌握的保密技术、需要具备高级技术水平才能理解和运用的高新技术、最近才公开的新技术，以普通技术人员的知识能力、信息渠道和职业敏感性难以获取并掌握这些技术。可以推知，当普通技术人员打算对他人专利技术进行简单替换时，其“技术库”中很难存有这些特殊技术，只有少数人（秘密技术持有者、高级技术人员或者有特殊获取条件者）方能使用这些技术实施替换。那么引入这类高新或者保密技术替换他人专利中的对应技术肯定是有价值的，因为这对于技术进步、新技术推广和启发创新是非常有益的实践，这也正显现了手段的非显而易见性或者非容易置换性要件所要实现的隐性目标——给非等同替换予合法性。因此，法官理应对单个模式下的等同替换主张施以严格、合理的审查，制定合适的证明标准。
3．等同替换主张与非等同替换反驳的证明标准
等同替换是先主张，原告应负担先举证的责任，根据对应模式的不同，证明标准则有所差别。当对应模式呈组合对组合或者组合对单一时，应当满足极高盖然性的证明标准。单个对单个时，证明标准可所有下降，但仍要达到很高盖然性。
非等同替换反驳是后主张，须待原告举证满足证明标准后，方轮到被告举证。等同替换是对专利字面保护范围的扩张，天然具有破坏法律行为边界稳定性的负面作用，同时如前所述为了保障技术进步和创新，法官应先行假定被控侵权技术是非等同替换，故被告为其反驳主张所负的证明标准与原告不能对等：被告只需举证支持能够减弱原告主张盖然性的反驳理由，使其降低至有效盖然率之下即可完成举证。
本案中，原告能够证明其专利处方与被控侵权处方不同之处仅在于芒硝的剂量（属于单个对单个对应模式），且芒硝属于臣药，通过药理分析推断，剂量的变化对处方的整体功效应无明显影响，中医药领域内的普通技术人员容易做到如此替换。由于没有经过临床试验证明两处方功效的异同，如果我们认为原告满足了等同替换的证明标准，那么也只是勉强达标，被告的反驳证据很容易将其从及格线上拉下来。被告举证支持了两个反驳理由：第一，虽然芒硝是臣药，其剂量在处方总剂量中所占比例不大，但是与原告专利要求中载明的芒硝最低剂量比较，被控侵权处方使用的剂量低了一半，从这个角度衡量差异不可谓不大；第二，原告申请了处方发明专利，按常理本应该按专利方案报批并生产药物，但令人不解的是，原告报批的“排毒养颜胶囊”处方中芒硝却未按专利要求载明的剂量幅度来使用（被控侵权的“排毒养颜片”也是照此标准执行），那么有理由相信改变后的芒硝剂量比专利剂量的临床效果更好，原告遂才放弃实施专利方案。两审合议庭均认为，被告这两个理由足以将原告等同替换主张的盖然性拉到及格线下，据此驳回了原告等同替换侵权的诉讼主张。
（作者单位：云南省昆明市中级人民法院）
