南京市物业管理办法（废止）
江苏省南京市人民政府
南京市物业管理办法
南京市人民政府令
第205号
《南京市物业管理办法》已经2002年2月1日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2002年4月1日起施行。
市长 罗志军
二零零二年二月二十日
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内的物业管理。
新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。
第四条 物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立健全物业管理的各项制度。
物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主决定；业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。
第六条 业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与所交纳物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
第八条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一个平均数增加一票；业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。
召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项，应当由参加会议的业主进行投票，超过投票权总数一半以上的，视为通过。
第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。
第十条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理：
（一）物业管理区域内的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业，也可以由业主代表直接向所在区物业管理行政主管部门提出申请；
（二）所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符合成立业主委员会的条件后，应当指导业主成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，投票选举产生业主委员会。
第十二条 业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十三条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：
（一）业主委员会登记确认表；
（二）业主委员会选举办法；
（三）业主大会会议纪要及选票。
业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。
业主委员会终止的，应当办理注销登记。
第十四条 业主委员会不得从事经营活动，业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会决定。
第十五条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及公共利益等方面的行为守则，业主公约对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门备案。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的，该决定无效。物业管理行政主管部门应当责令改正，并通告全体业主和使用人。
第十七条 市、区物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度接受投诉。
区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在五日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起三十日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内，将复核意见回复投诉人。
第三章 物业管理企业
第十八条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关材料到市物业管理行政主管部门备案，市物业管理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后，物业管理企业方可从事物业管理服务活动。申请物业管理资质应当交验下列材料：
（一）物业管理企业资质申请书；
（二）物业管理企业资质申报表；
（三）营业执照；
（四）建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理等级资质证书的外地物业管理企业，在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
第十九条 物业管理企业的权利：
（一）按照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业的义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供质价相符的物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和维修基金的收支帐目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第二十一条 物业管理当事人应当就以下物业管理服务事项进行约定：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助管理事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
第二十二条 供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。
任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。
第二十三条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十四条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
物业管理服务实行等级评定，物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。
第四章 物业的使用和维护
第二十五条 新建物业在规划建设时，应当建设物业管理服务用房等必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案，并报市物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收，未经物业管理配套设施验收的，不得实施物业管理。
新建物业的物业管理配套设施验收按照下列程序进行：
（一）开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请物业管理配套设施验收，并提交各专业主管部门专项验收的认定文件；
（二）市物业管理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收，并给予书面答复。对验收合格的，发给物业管理配套设施验收证明。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例，无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有，并由受托管理的物业管理企业使用。
配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十六条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。物业接管验收办法主要包含接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容。
第二十七条 物业管理区域中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第二十八条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将不得擅自变动房屋建筑主体及承重结构和擅自移动煤气管道等装饰装修的有关规定和注意事项书面告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有违规行为的，应当及时劝阻，并向有关部门报告。
第二十九条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报规划、房管等有关主管部门批准。
第三十条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。
第三十一条 维修共用部位、共用设施设备时，相关的业主、物业使用人应当配合。因阻挠修缮造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
因修缮、装修及使用不当造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。
第三十二条 物业管理区域内的市政、供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由相关部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十三条 房屋的维修责任按照下列规定划分：
（一）房屋室内部分（不含共用部位、共用设施设备），由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、机电设备（不含电梯）、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
电梯维修更新管理办法另行制定。
第三十四条 一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当建立物业管理共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的中修、大修、更新。
维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。
第五章 罚 则
第三十五条 物业管理企业和业主未按照本办法规定和物业管理合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十六条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。收缴率达不到百分之五十的，连续三个月以上，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内仍收缴不到百分之五十，物业管理企业可以自行退出。
第三十七条 违反本办法第二十五条规定，新建物业建成后，未经物业管理配套设施验收擅自实施物业管理的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处以一万元以下的罚款。
第三十八条 违反本办法其他规定，由物业管理行政主管部门按照《江苏省物业管理条例》的有关规定处罚。
违反本办法规定，依法应当由工商行政、价格、市容、规划、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第三十九条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六章 附 则
第四十一条 本市各县物业管理参照本办法执行。
第四十二条 南京市房产管理局可以根据本办法会同有关部门制定具体实施办法。
第四十三条 本办法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日发布的《南京市物业管理暂行办法》同时废止。
海南省人民政府办公厅关于印发海南省公路绿化管理暂行规定的通知
海南省人民政府办公厅
琼府办〔2007〕44号
海南省人民政府办公厅关于印发海南省公路绿化管理暂行规定的通知
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
《海南省公路绿化管理暂行规定》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年五月二十九日
海南省公路绿化管理暂行规定
第一条 为加强全省公路绿化建设与管理，绿化美化公路环境，丰富生态公路景观，根据《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国公路管理条例》的有关规定，结合我省实际，制定本规定 。
第二条 本省行政区域内的高速公路、国道、省道、县道、乡道和专用公路的绿化与管理适用本规定。
第三条 各级人民政府应当加强对公路绿化工作的领导，把公路绿化纳入公路建设发展计划，并对执行情况进行督促和检查。
第四条 在公路绿化建设和研究以及新技术推广应用等方面成绩显著的单位或者个人，由各级人民政府给予奖励。
第五条 公路绿化实行分级负责、市县为主的管理体制。高速公路隔离栅内及国道、省道、县道公路水沟外缘2米内的平台（以下简称2米内的公路平台）绿化及树木，由公路部门负责种植和管护；2米外的公路林建设由市、县政府负责，各级林业、公路、国土、农业、电力、通信等有关部门及沿途乡镇政府按照各自职责，共同做好公路的绿化与管理工作。
第六条 公路绿化建设应当以防风固土、改善和美化环境为主要功能。公路绿化实行带、网、片、点相结合，乔、灌、草多树种相结合，使生态、景观和经济三位融成一体；应当选择具有生态、景观和经济价值的乡土树种、速生树种和竹类为主；应当因地制宜、科学配置，建设主副林带，形成多层覆盖，提高防护效能。
第七条 公路绿化应当在统一规划的基础上，尽量体现原生态，有林路段尽量保留，突出当地植物生态与景观特色，按照下列标准和要求建设：
（一）公路绿化区域标准：参照《中华人民共和国公路管理条例》规定的建筑控制区的最小间距，即公路水沟外缘起向外拓展，高速公路不少于25米、国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米的土地为公路绿化范围。但公路绿化建设用地要结合实际，在节约土地资源，保护生态环境及不损害农民利益的前提下规划使用，宜宽则宽，宜窄则窄。
（二）高速公路和汽车专用一级公路的绿化，应当栽植花卉、灌木或者草皮为主。
（三）混合交通的公路绿化，按行列式栽植乔木或者灌木, 2米内的公路平台以花草灌木为主,2米外以乔木为主。
（四）为提高绿化质量，有条件的地段应当机耕全垦，施足基肥，并将原留下的树桩挖除干净。其要求是：2米内的公路平台由公路部门根据地形种植草皮或者灌木等耐旱植物；2米以外前两排宜种植抗风抗旱能力强的树种为主，其余的公路林用地因地制宜，种植经济林木或者速生丰产林。
（五）公路林种植时，应当按照《公路工程技术标准》的有关规定，公路弯道内侧及平交道口附近种植的公路林必须满足公路长远发展规划标准的行车视距要求。
第八条 凡新建、改建、扩建的公路，应当将绿化纳入工程规划，列入工程概算，并与新建工程同步设计、同步建设、同步验收。
第九条 更新公路林应当遵循实事求是、因地制宜的原则，先国道和省道，后县道和乡道，先选断带、宽度不够路段，后选过老须更新路段，分期分段推进。
第十条 公路绿化属于公路分局原种植的公路林，其产权仍属公路分局。新拓宽种植的林木实行谁造林谁收益，共同造林收益按比例分成的政策。积极推行公司、农户承包等多种形式进行公路林带建设。
第十一条 公路绿化资金的来源：
（一)列入年度计划的公路绿化专项经费；
（二)各级人民政府对公路绿化的专项拨款；
（三)参与共同投资的承包商支付的费用；
（四)公路行道树更新采伐、间伐所得收益。
第十二条 根据公路行道树的衰老情况，可以依照下列规定报经批准后更新间伐：
（一）2米内公路平台需更新间伐林木的，由市、县公路分局批准，并到林业部门办理林木采伐许可证。
（二）2米外的公路绿化区域需更新间伐路树的，由当地林业部门批准并办理林木采伐许可证，报当地公路分局备案。
第十三条 因战备、支前、救灾、抢险、危树清理等特殊需要，可以对公路行道树先行砍伐，但事后30天内，必须将采伐林木情况报告当地县级林业主管部门和公路部门。
第十四条 因改建或者加宽公路需要采伐原有行道树的，建设单位应当根据改建或者加宽公路的等级和工程设计，一次或者分次向公路分局和当地林业部门提出采伐计划，经批准领取采伐许可证后，方可采伐。
第十五条 经批准对公路行道树进行更新采伐和更新间伐的收益 ，应当按照下列原则进行分配：
（一）集体或者农户栽植并管护的，收益全部归集体或者农户；
（二）单位、集体或者农户栽植移交公路分局管护的，收益由双方协商确定分配比例；
（三）公路分局栽植并管护的，收益全部归公路分局。公路分局所得收益金中，70%作为公路绿化建设专用资金，30%作为绿化管理经费。
第十六条 为确保安全，无论是公路林的砍伐，还是种植施工，都要设置施工警告标志，避免意外事故的发生。
第十七条 对盗伐、滥伐公路行道树或者其他破坏公路绿化行为进行举报的，由市、县公路分局或者林业局给予奖励。
第十八条 违反本规定，盗伐、滥伐公路行道树或者破坏其他公路绿化设施的，由县级以上公路或者林业主管部门依据有关法律、法规的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉，又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的县级以上公路或者林业主管部门申请人民法院强制执行。
第二十条 电力或者通信设施涉及公路行道树栽植、砍伐的，依照有关法律、法规和规章的规定办理。
第二十一条 本暂行规定自公布之日起施行。
