浅析基地使用权
王海宏
在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。
北安市人民法院 王海宏
济南市户外广告设置管理条例
山东省济南市人大常委会
济南市户外广告设置管理条例
(2010年9月28日济南市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过2010年11月25日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)
济南市人民代表大会常务委员会公告第4号
《济南市户外广告设置管理条例》已于2010年9月28日经济南市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议审议通过，并于2010年11月25日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准，现予公布。
济南市人民代表大会常务委员会
2010年11月25日
第一章 总则
第一条 为加强户外广告设置管理，规范户外广告设置行为，维护相关权利人的合法权益，保护城市景观风貌，根据《中华人民共和国广告法》、《城市市容和环境卫生管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市区范围内户外广告设置规划、管理以及相关活动。
第三条 本条例所称户外广告设置，是指利用公共、自有或者他人所有的建(构)筑物、市政设施、道路、广场、空间以及公共交通工具等载体(以下统称户外广告设施载体)设立户外电子显示屏(牌)、灯箱、霓虹灯、展示牌、招贴栏、实物模型、充气物、广告彩旗、布幔、横幅等设施(以下统称户外广告设施)用于发布商业广告和公益广告的行为。
第四条 市城市管理行政主管部门负责全市户外广告的设置管理工作，并具体组织编制市区范围内户外广告设置规划和实施户外广告设置许可；区城市管理部门按照市人民政府确定的职责分工，负责本辖区内户外广告设置的日常监管。市城市管理行政主管部门根据工作需要，可以委托区城市管理部门具体实施有关户外广告设置许可。
工商行政管理部门负责户外广告发布的经营资格审核、内容登记和监督管理。
市城乡规划行政主管部门负责户外广告设置的有关规划管理工作。
市政公用、城管执法、公安、交通运输、园林、房管、环境保护、气象、质监、文物、财政、审计、监察等有关部门，应当按照各自职责做好户外广告设置管理工作。
第五条 户外广告设置管理相关部门应当建立协作联动机制，互相告知有关管理信息，及时会商监管协作中遇到的重要事项，实现户外广告设置管理的规范、高效。
第六条 有下列情形之一的，不得设置户外广告设施：
(一)利用交通安全设施、交通标志的；
(二)利用行道树或者损毁绿地的；
(三)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的；
(四)妨碍居民正常生活，损害城市容貌或者建筑物形象的；
(五)在国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带内的；
(六)利用危险建(构)筑物及其他危险设施的；
(七)在市人民政府禁止设置户外广告设施的其他区域的。
除商业繁华区域范围外，任何单位和个人不得在建(构)筑物顶部设置户外广告设施。
商业繁华区域范围和禁止设置户外广告设施的区域范围，由市人民政府划定并公布。
第七条 户外广告设置应当根据城市的风貌、格局、城市规划确定的区域功能、道路特点等统一规划，整体设计，分区控制，合理布局，保证城市容貌的整体美观。
户外广告设施的设计风格、造型、色调、体量、形式、位置、朝向、高度、材质应当与周围环境相协调。
第二章 规划管理
第八条 市城市管理行政主管部门应当会同市城乡规划行政主管部门组织编制户外广告设置规划，报市人民政府批准公布后实施。
第九条 户外广告设置规划应当符合土地利用总体规划、城市总体规划以及城市容貌标准的要求，并与有关行业专项规划相衔接。
第十条 户外广告设置规划报送审批前，市城市管理行政主管部门和市城乡规划行政主管部门应当依法将草案予以公告，征求有关部门、专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。
市城市管理行政主管部门和市城乡规划行政主管部门应当记录、收集有关部门、专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。
第十一条 经依法批准的户外广告设置规划，未经法定程序任何单位和个人不得擅自变更。因城市规划变更、市人民政府调整户外广告禁设区域或者城市建设确需变更的，必须按照法定程序重新报批、公布。
第十二条 市城市管理行政主管部门应当会同相关部门根据户外广告设置规划和城市容貌标准制定户外广告设置技术规范，报市人民政府批准公布后执行。
第十三条 户外广告设置规划和户外广告设置技术规范，应当自本条例施行之日起公布实施。
第三章 许可管理
第十四条 申请户外商业广告设置的，应当向市城市管理行政主管部门提交下列材料：
(一)设置户外广告设施申请表。内容包括：设置地点、性质、期限、广告设施形式、规格；
(二)营业执照；
(三)设置户外广告设施的位置示意图及效果图；
(四)户外广告设施载体的使用权证明文件；
(五)设置大型户外广告设施的，还应当提交具备相应资质的专业设计机构出具的结构设计图、施工说明书和施工结构图。
户外广告设施载体属于公共所有的，其载体使用权应当通过招标、拍卖的方式取得，招标、拍卖活动由市城市管理行政主管部门会同市城乡规划行政主管部门、工商行政管理部门、财政部门、监察部门和其他有关部门组织实施，具体办法由市人民政府制定；属于非公共所有的，其载体使用权可以通过协议、招标、拍卖等方式取得。
户外广告设施公共载体招标、拍卖所得的公共资源有偿使用费由市人民政府安排使用，并由市审计主管部门依法组织审计。
第十五条 市城市管理行政主管部门收到申请材料后应当依法作出受理或者不予受理的决定。
对决定受理的，市城市管理行政主管部门应当自受理之日起二十日内进行审查核实、现场勘察、征求有关部门意见并依法作出是否许可的决定。对准予许可的，核发户外广告设置许可证，对不予许可的应当出具书面说明。
第十六条 市城市管理行政主管部门应当依据户外广告设置规划和户外广告设置技术规范，实施户外广告设置许可。
市城乡规划行政主管部门在审批建设工程规划许可时对于建(构)筑物外立面户外广告的设置有明确规划要求的，市城市管理行政主管部门应当按照市城乡规划行政主管部门核发的建设工程规划设计要求通知书及其附图的要求，实施户外广告设置许可。
在城市重要地块、主次干道交叉口、城市广场周边、大型公共建(构)筑物外立面、建(构)筑物顶部设置户外广告设施，且户外广告设置规划和市城乡规划行政主管部门均未作出过明确建设规划要求的，市城市管理行政主管部门在准予许可前，应当书面征求市城乡规划行政主管部门的意见。
第十七条 因户外广告设置需要新建构筑物，且法律、法规规定实行建设工程规划许可管理的，应当在申请户外广告设置许可前依法先行办理新建构筑物的建设工程规划等审批手续。
第十八条 户外广告设置许可期限最长不超过三年，但电子显示装置等造价较高的户外广告设施的设置许可期限可以适当延长，最长不超过五年。
本条例实施前经依法批准设置的户外广告设施，可以保留至设置许可期满;期满后申请继续保留的，应当依照本条例规定重新办理许可手续，但对于本条例规定的禁止设置户外广告设施的情形不得延续设置许可，并应当按照本条例第三十二条规定组织拆除。
第十九条 取得户外广告设置许可的广告主或者广告经营者(以下称户外广告设置者)发布户外广告的，应当依法向工商行政管理部门申请办理户外广告登记手续。
第二十条 在设置许可期限内变更户外广告设施规格、结构、色彩等许可事项的，户外广告设置者应当按照本条例规定重新办理设置许可手续。
第二十一条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让户外广告设置许可证。
第二十二条 设置户外公益广告设施的，应当符合户外广告设置规划和设置技术规范，并参照本章规定向市城市管理行政主管部门办理户外公益广告设置许可手续。
任何单位和个人不得将户外公益广告设施全部或者部分改为商业广告设施用途。
第二十三条 设置商业牌匾的，应当遵守商业牌匾设置技术规范。商业牌匾设置技术规范由市城市管理行政主管部门会同相关部门制定，报市人民政府批准公布后执行。
超出商业牌匾设置技术规范规定的规格、标准设置的商业牌匾，按照户外广告设置有关规定进行管理。
第四章 设置与维护
第二十四条 户外广告设置者应当按照行政许可的内容、户外广告设置技术规范和国家、省有关安全技术规范设置户外广告设施。
设置户外广告设施，应当选用节约能源、符合环境保护要求的材料，避免危害公众安全和对居民生活造成噪声污染、光污染以及遮挡日照等不利影响。
第二十五条 户外广告设置者应当自核发户外广告设置许可证之日起三个月内设置户外广告设施；逾期未设置的，其许可即行失效，由市城市管理行政主管部门予以注销。法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十六条 户外广告设施须经验收合格后，方可投入使用。
户外广告设施竣工后，按照国家有关建设工程质量管理规定和省户外广告设施检验规范要求需要进行检验的，户外广告设置者应当组织设计、施工、监理、检测等机构依据有关国家标准、技术规范对其工程质量进行验收。户外广告设置者应当自验收合格之日起十五日内将户外广告设施检验合格文件报送市城市管理行政主管部门备案。户外广告设施检验合格文件应当载明户外广告设施的设计使用年限。
第二十七条 户外广告设置者是户外广告设施维护管理的责任人，应当按照国家、省《户外广告设施钢结构技术规程》和《户外广告设施检验规范》等有关安全标准、技术规范进行日常维护管理，保证户外广告设施的安全、牢固、整洁、美观。
第二十八条 户外广告设置者应当定期对户外广告设施进行安全检查。户外广告设施达到设计使用年限时，户外广告设置者应当及时予以更新。
对于设置期满二年的户外广告设施，户外广告设置者应当在每年六月一日前按照省《户外广告设施检验规范》组织进行安全检测，并向市城市管理行政主管部门提交检测报告；对检测不合格的户外广告设施，户外广告设置者应当立即整修或者拆除。
第二十九条 遇有大风、暴雨预警预报和其他恶劣天气时，户外广告设置者应当及时对其户外广告设施采取加固、断电等安全防范措施；发现漏电等安全隐患时，户外广告设置者应当立即予以修复或者拆除。
户外广告设施和户外广告内容中的图案、文字出现灯光显示不全或者破损、污迹、褪色、变形等情况时，户外广告设置者应当及时予以维修、更新，并应当在修复前停止使用。
第三十条 户外商业广告版面闲置时间不得超过三十日；逾期闲置的，应当临时以公益广告内容代替。
公益广告内容由市城市管理行政主管部门根据市人民政府的有关要求提供。
第三十一条 在设置许可期限内因城市规划调整、公共基础设施建设等涉及公共利益需要拆除户外广告设施的，户外广告设置者应当按照市城市管理行政主管部门的要求拆除户外广告设施，市城市管理行政主管部门应当撤回设置许可，给户外广告设置者造成经济损失的，应当依法给予补偿。
第三十二条 户外广告设施设置许可期满，且依照本条例规定不得延续设置许可的，户外广告设置者应当按照市城市管理行政主管部门规定的时限等要求自行拆除户外广告设施，市城市管理行政主管部门依法办理设置许可注销手续，并书面告知市工商行政管理等有关部门。
第五章 监督检查
第三十三条 市、区人民政府应当加强对户外广告设置规划编制、有关技术规范制定、许可的实施等工作的监督检查。
第三十四条 市城市管理行政主管部门应当依法公布户外广告设置许可证核发、撤销、注销、撤回等信息，方便社会公众知晓和查询。
第三十五条 市城市管理行政主管部门应当自核发、撤销、注销、撤回户外广告设置许可证之日起七日内，将户外广告设置许可的处理情况书面告知市城市管理行政执法部门、市工商行政管理部门和区城市管理部门等有关部门。
工商行政管理部门应当自核发、撤销、注销、撤回户外广告登记证之日起七日内，将户外广告登记的处理情况书面告知市城市管理行政主管部门。
对于在建(构)筑物外立面预留户外广告规划位置的，市城乡规划行政主管部门应当自核发建设工程规划许可证之日起七日内，将有关户外广告预留位置的规划要求书面告知市城市管理行政主管部门。
第三十六条 城市管理部门和城市管理行政执法部门应当加强日常巡查，及时查处户外广告设置违法行为。巡查情况和查处结果应当予以记录，由巡查处理人员签字后按时归档。
城市管理部门发现户外广告设置违法行为时，应当及时移送城市管理行政执法部门进行查处；城市管理行政执法部门对发现和接受移送的户外广告设置违法行为的查处结果，应当及时告知城市管理部门。
第三十七条 城市管理部门和城市管理行政执法部门发现户外广告设施存在安全隐患时，有权责令户外广告设置者限期采取有效措施排除安全隐患。在排除安全隐患期间，户外广告设置者应当在现场明显位置设置警示标志，必要时还应当派人值守，防止事故发生。
第三十八条 城市管理部门和城市管理行政执法部门应当建立举报、投诉受理制度，对属于其职责范围内的事项，应当自接到举报或者投诉之日起五日内进行核查、处理、反馈；对不属于其职责范围内的事项，应当及时移送有关部门。
受理举报、投诉和受理移送举报、投诉的部门及其工作人员，应当为举报人、投诉人保密。
第三十九条 对于户外广告设置管理中遇到的重要事项，市城市管理行政主管部门、市工商行政管理部门、市城乡规划行政主管部门等相关部门，应当及时联络、会商、处理。
第六章 法律责任
第四十条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城市管理行政执法部门责令限期改正或者拆除；逾期不改正或者拆除的，由城市管理行政执法部门组织拆除，拆除所需的费用由违法责任人承担，可以并处一万元以上五万元以下罚款：
(一)未经批准擅自设置户外广告设施的;
(二)户外广告设置许可期满未申请办理延期手续且未拆除户外广告设施的。
第四十一条 违反本条例规定，将户外公益广告设施全部或者部分改为商业广告设施用途的，城市管理行政执法部门应当责令其在十日内改正；逾期不改正的，应当自逾期之日起十五日内由城市管理行政执法部门组织拆除，所需费用由违法责任人承担。
第四十二条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城市管理行政执法部门责令限期改正；逾期不改正的，责令违法责任人限期拆除；逾期未拆除的，由城市管理行政执法部门组织拆除，拆除所需的费用由违法责任人承担，可以并处五千元以上一万元以下罚款：
(一)未经批准擅自变更户外广告设施的规格、结构、色彩等许可事项的；
(二)违反户外广告设置技术规范的；
(三)户外广告设施存在安全隐患，户外广告设置者未在限期内采取措施排除安全隐患的。
第四十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城市管理行政执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上三千元以下罚款：
(一)未按规定报送备案户外广告设施检验合格文件和提交检测报告的；
(二)户外广告设施和户外广告内容中的图案、文字出现灯光显示不全或者破损、污迹、褪色、变形等情况时，户外广告设置者未及时予以维修、更新的；
(三)违反商业牌匾设置技术规范设置商业牌匾的。
第四十四条 提交虚假文件或者采取其他欺骗手段取得户外广告设置许可证的，以及伪造、涂改、出租、出借、转让户外广告设置许可证的，由市城市管理行政主管部门撤销户外广告设置许可，并由城市管理行政执法部门处以三千元以上三万元以下罚款。
第四十五条 户外广告设置者未按照户外广告设施设置技术规范等规定设置、维护户外广告设施，致使发生户外广告设施倒塌、坠落、漏电等现象，造成他人人身损害或者财产损失的，应当依法承担民事赔偿责任。
第四十六条 设置户外广告设施违反其他法律、法规规定的，按照有关法律、法规的规定进行处罚。
第四十七条 有关户外广告设置行政管理部门工作人员有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合法定条件的申请人准予户外广告设置许可或者超越法定职权作出户外广告设置许可的；
(二)对符合户外广告设置法定条件的申请人不予设置许可或者未在法定期限内作出设置许可的；
(三)对户外广告设置许可申请不予受理或者不予批准未说明理由的；
(四)在户外广告设置管理过程中索取、收受他人财物或者谋取其他利益的；
(五)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、枉法执行的。
第七章 附则
第四十八条 县(市)户外广告设置管理参照本条例执行。
第四十九条 本条例自2011年3月1日起施行。1999年济南市人民代表大会常务委员会颁布施行的《济南市城市市容管理条例》中有关户外广告设置管理的规定，自本条例施行之日起停止执行。
