印发河源市住宅专项维修资金管理规定的通知
广东省河源市人民政府办公室
印发河源市住宅专项维修资金管理规定的通知
河府办〔2010〕102号
各县区人民政府，市府直属各单位：
经市人民政府同意，现将《河源市住宅专项维修资金管理规定》印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年八月十五日
河源市住宅专项维修资金管理规定
第一章 总则
第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《广东省物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 住宅专项维修资金是指物业保修期满后，专项用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行维修、更新和改造等所需储存的资金。
第三条 市辖区内住宅小区和单幢住宅楼，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，自2010年8月15日起，必须严格按照本规定建立住宅专项维修资金专户。
第四条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
第五条 河源市住房城乡规划建设部门是河源市住宅专项维修资金的行政主管部门，负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。
各县规划建设部门，负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第六条 市（县）住宅专项维修资金行政主管部门，委托当地一家商业银行，作为住宅专项维修资金的代管银行，并在代管银行设置一级帐户。以各物业小区的名称设置二级帐户,小区内每幢楼设置三级帐户,缴存维修资金的业主设置四级帐户核算管理。
第二章 资金交存
第七条 下列物业的业主应当按照本规定缴存住宅专项维修资金:
（一）新建项目。2010年8月15日起，新立项的商品房项目（包括经济适用房），及已经立项建设但尚未取得《商品房预售许可证》的项目。
（二）原已按月缴存的业主。在本规定下发之日前，已按月缴存住宅专项维修资金的业主，可一次性缴存首期专项维修资金；也可继续按原标准执行，直至累计缴存额达到住宅专项维修资金首期缴存额。
（三）空置房。经批准预售两年内未售出的物业，由建设单位缴交首期住宅专项维修资金，并将首期住宅专项维修资金存入代管银行专户。建设单位可在售出物业时，凭银行出具的证明向购房人收回结余的维修资金。
（四）其它业主。经全体业主表决达2/3以上同意的其它物业小区的业主。
第八条 按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，购房者在购房时，按照所拥有物业的建筑面积缴交首期住宅专项维修资金，每平方米缴存额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%--8%。我市暂按5%执行。根据河源目前的实际情况，市区（含源城区）的住宅建筑安装工程造价暂定如下：
（一）7层以下（含7层）：700元/平方米；
（二）8-12层(含8层、12层)：800元/平方米；
（三）13层以上（含13层）：900元/平方米；
（四）别墅：1000元/平方米。
建筑安装工程造价根据本地实际情况，适时调整并向社会公布。
第九条 首期住宅专项维修资金按以下程序缴存：
（一）房地产开发企业，在办理《房地产开发企业资质证书》时，要与市（县）住宅专项维修资金行政主管部门签订《住宅专项维修资金委托监管协议书》。待项目建设符合办理《商品房预售许可证》前，要将该项目的幢、房号等情况，用电子表格软盘，报送市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案，并持上述材料和市（县）住宅专项维修资金行政主管部门出具的《住宅专项维修资金缴款通知书》，向住宅专项维修资金代管银行申请项目二、三、四级帐户。
（二）房产管理部门要在《商品房买卖合同》中，增加缴交住宅专项维修资金的条款。房地产开发企业要使用房管部门统一制定的《商品房买卖合同》文本，并在与购房者签订《商品房买卖合同》时，告知购房者交存住宅专项维修资金的方式、标准和总额，同时向购房者发出《住宅专项维修资金缴款通知书》。
（三）业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》、《商品房买卖合同》及本人身份证，到代管银行缴存首期住宅专项维修资金；房地产开发企业可受已销售的商品房业主委托统一办理缴存首期住宅专项维修资金手续。
（四）代管银行应向业主出具缴存住宅专项维修资金专用票据，以便缴存人办理入住和产权确认手续。
（五）建设单位留用的房屋，或空置期满2年的房屋，由建设单位于2年期满后30日内，将首期住宅专项维修资金存入代管银行。
第十条 在办理商品房一手交易登记时，房管部门将缴存票据（原件）作为商品房产权登记收件资料归档。
第十一条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地市（县）住宅专项维修资金行政主管部门代管。业主大会成立后，业主委员会应当通知所在地市（县）住宅专项维修资金行政主管部门，市（县）住宅专项维修资金行政主管部门应当在收到通知之日起30日内，将住宅专项维修资金账户、账目等移交业主委员会。
第十二条 住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续交。
（一）已实施物业管理，且已成立业主委员会的小区。住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由物业服务企业依法作出续交方案，报业主委员会审核，经全体业主2/3以上通过后组织实施；未成立业主大会的，由物业服务企业依法作出续交方案并经全体业主2/3以上通过后组织实施。
（二）未实施物业管理，但已成立业主委员会的小区。住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由业主委员会依法作出续交方案，经全体业主2/3以上通过后组织实施；未成立业主委员会的，由相关业主依法作出续交方案并由业主代表组织实施。
住宅专项维修资金的续交方案，经全体业主2/3以上通过之日起10日内，报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案。
第十三条 对2010年8月15日前, 已代收了住宅专项维修资金的建设单位、物业服务企业、业主委员会等单位，要将已收取的住宅专项维修资金，全额划转到相应业主的住宅专项维修资金专户上。具体程序如下：
（一）原已向业主代收了住宅专项维修资金的开发建设单位、或物业服务企业、或业主委员会，要将已收情况汇总，并将已收及应收未收的住宅专项维修资金的业主明细列表，于2010年10月30日前，报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案，并向代管银行申请住宅专项维修资金项目帐号及分户帐号，同时办理住宅专项维修资金的划转手续。逾期不办理的，按日万分之十交存滞纳金。2010年11月31日前，原代收单位没有补存的，视为挪用住宅专项维修资金，将依据《物业管理条例》有关规定予以处罚。
（二）原已交存住宅专项维修资金的业主，在2010年10 月30日前，持市（县）住宅专项维修资金行政主管部门开具的《住宅专项维修资金缴款通知书》、及本人身份证，到代管银行各网点一次性缴清首期住宅专项维修资金;或按原方式每月继续向原代收单位缴交住宅专项维修资金，由代收单位于每月10日前，到代管银行将上月已代收的住宅专项维修资金存入业主相应的专户。
（三）未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会和物业服务企业，应当认真做好业主的宣传工作，鼓励业主缴交住宅专项维修资金。对未收取及补缴住宅专项维修资金的物业，其维修费用由全体受益业主共同分摊。
第十四条 未按本规定交存首期住宅专项维修资金的开发建设单位，不得将房屋交付购买人。
第三章 资金使用
第十五条 住宅专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第十六条 已实施物业管理小区的住宅专项维修资金的申请使用程序：
（一）没有成立业主委员会的小区，原则上不得使用维修资金。如确需要使用的，由受益业主代表委托物业服务企业填报申请表，并做出维修项目预算方案，经受益业主表决达2/3以上业主同意的证明，向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门申请列支。市（县）住宅专项维修资金行政主管部门审核同意后，向代管银行发出支付资金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
（二）已成立业主委员会的小区，由业主委员会委托物业服务企业填报申请表，并做出维修项目预算方案，经受益业主表决达2/3以上业主同意的证明，由合法的业主委员会主任签名并加盖公章后，报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案。由业主委员会向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
第十七条 未实施物业管理小区的住宅专项维修资金的使用，由受益业主代表、或业主委员会填报申请表，并由其委托施工单位做出维修项目预算方案，经受益业主2/3以上同意的证明，根据不同情况按以下程序办理：
（一）没有成立业主委员会的，由受益业主代表向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门申请列支。市（县）住宅专项维修资金行政主管部门审核同意后，向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
（二）已成立业主委员会的，业主委员会报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案后，由业主委员会向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。
第十八条 本规定实施前，未建立住宅专项维修资金的商品房，其共用部位、共用设施设备维修的费用，由受益业主按拥有房屋建筑面积比例分摊。
第十九条 物业服务企业、或业主委员会，应当在维修、更新或改造物业竣工验收合格后10日内，在物业区域内显著位置将维修资金的使用和分摊情况进行公告。
第二十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新或改造费用。
（二）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的维修养护费用。
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
（四）物业管理区域内，依法应当由相关部门承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备的维修、养护的费用。
第四章 资金管理
第二十一条 住宅专项维修资金应当在商业银行设专户存储，专款专用。
（一）住宅专项维修资金自存入专户之日起，按人民银行规定的利率计息，扣除相关手续费用后，利息净收益计入四级帐户，转作维修资金滚存使用和管理。
（二）代管银行，应当按月向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门提供住宅专项维修资金帐户对帐单。
（三）代管银行，应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其户帐的资金余额及使用等情况的查询。
（四）房地产权属转让时，转让人应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房地产属同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户协议、房地产权证、身份证明等到专户管理银行办理分户帐更名手续。
（五）因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的，业主可持相关证明，向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门申请审核，凭市（县）住宅专项维修资金行政主管部门出具的《住宅专项维修资金销户通知书》，到代管银行提取其住宅专项维修资金个人帐户中的余额，并办理帐户注销手续。
第二十二条 住宅专项维修资金的管理使用，依法接受审计部门的审计监督。维修资金的财务管理和会计核算，严格执行财政部门有关规定。
第五章 法律责任
第二十三条 业主或使用人、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间，就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过市（县）住宅专项维修资金行政主管部门协商解决；当事人也可以直接向人民法院起诉。
第二十四条 违反本规定，挪用住宅专项维修资金的，由市（县）住宅专项维修资金行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并依法处罚；构成犯罪的，依法追究直接责任人的责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门依法吊销资质证书。
市（县）相关管理部门挪用住宅专项维修资金，由上一级人民政府主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 开发建设单位违反本规定第十四条规定,将房屋交付买受人的，由市（县）住宅专项维修资金行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法处罚。
第二十六条 其他工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十七条 各县可结合实际，制定本行政区域住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督办法，也可以参照本规定执行，实施方案报市住宅专项维修资金行政主管部门备案。
第二十八条 本规定自2010年8月15日起施行，有效期为5年。
闻泽律师事务所：矿山企业承包经营与矿权承包经营合法性解析
魏衍伟
最近，笔者向客户甲公司提供法律服务过程中，遇到一则关于矿山企业承包经营的法律纠纷。纠纷内容如下：某民营甲公司从乙事业单位下属的丙公司承包经营了一家中小型煤矿，合同标题为XXX煤矿承包经营合同，里面提到“乙事业单位同意将丙公司煤矿经营承包给甲公司，由甲公司负责运营该煤矿采矿权”。目前，由于产能无法达到山西省煤炭资源整合文件规定的要求，从而面临被当地一家国有企业收购，但是该国有企业不同意按照市场价值对甲公司进行赔偿，并认为甲公司承包经营矿山企业本身就是违法的，不能得到法律的保护。据此，甲公司问笔者咨询矿山承包行为是否违法。
事实上，在实践当中，矿山企业或者采矿权承包经营比较常见，尤其是那些中小型矿山企业或者集体矿山企业。能够办理采矿权证、安全生产许可证等证照但不一定有足够的资金或者精力去从事实际的矿山经营，于是把整个矿山企业或者矿权承包出去，从而按照一定的比例分配矿山企业的利润，是矿山企业投资者最好的选择。笔者结合自己做过的几个矿山项目，就矿山企业以及矿权承包简单谈一下自己的看法。
一、企业的承包经营
企业的承包经营在实践中是较为常见。国务院1988年颁布了《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》（以下简称“承包条例”），该《承包条例》明确规定全民所有制企业可以承包经营；农业部1990年出台了《乡镇企业承包经营责任制规定》（以下简称“承包规定”），根据该《承包规定》，乡镇企业同样可以采取承包经营制。不过上述提及的两种承包经营形式都有诸多限制，而且带有较强的计划经济色彩。
笔者认为，该《承包条例》及《承包规定》中所提到的企业承包经营实际上并非真正法律意义上的企业之间或者企业与个人之间的承包经营，而是当时“企业所有权与经营权分离原则”的一种具体应用，是国家部门（实际上是作为全民所有制企业或者乡镇企业所有权人的国家权力部门或者农村集体经济组织等）与企业之间的一种特殊经营关系。所谓的承包经营合同确定的也只是国家与企业的权义关系。
而在当前的经济实践中，所谓的企业承包经营是指企业或者个人与另外一家目标企业的出资人签订合同，由前者负责该目标企业的日常生产经营，并向后者缴纳承包费用的一种经营模式。
显然，鉴于历史的背景，该《承包条例》及《承包规定》并能不适用于市场经济中出现的企业承包经营模式。当然，更不能因为该《承包条例》和《承包规定》就断言国家法律只允许全民所有制企业或者乡镇企业进行承包经营在法理上是站不住脚的。
二、矿山企业承包经营与矿权承包经营
根据笔者上文中的阐述，可以得出如下结论：企业即便不是国有企业，同样可以采取承包经营的方式进行运作。现在绝大部分企业已经改为公司制，而公司重大事项的决定权在股权手里。因此，通常情况下，只要股东同意，其完全可以将公司承包出去而由承包人进行经营管理。不过对于涉及安全生产的行业，《国家安全生产法》第41条专门规定，只有具备安全生产条件或者相应资质的单位或个人才可以进行承包经营。具体到矿山企业，其特殊性在于矿山企业的承包人其真实目的是承包该矿山企业的矿权。因此，矿权能否承包经营就成为回答文章开篇甲公司问题的关键。
对于矿权能够承包，现行法律规定之间存在不同程度的冲突，导致实践中国土资源部门以及司法部门对矿权承包的性质很难做出认定。
根据国务院1998年发布的《探矿权采矿权转让管理办法》第15条规定，国家是不允许采矿权承包的，矿权承包的法律后果为“责令改正，没收违法所得，处10万以下罚款，情节严重的，由原发证机关吊销采矿许可证。”根据《关于进一步做好关闭整顿小煤矿和煤矿安全生产工作的通知》（国办发[2001]68号文），国家严禁采矿权人以承包方式，将部分和全部采矿权转给他人开采。不过根据《国务院办公厅关于进一步加强煤矿安全生产工作的通知》（国办发[2003]58号文），在合同中明确安全生产职责的前提下，是允许煤矿企业承包的。
事实上，不少地方性规定的确肯定了矿权承包的合法性。例如，根据山西省国土资源厅、省煤炭工业局［2003］86号文件，在经过山西省国土资源厅以及煤炭工业厅的批准下，矿权可以承包，亦即没有经过上述批准的矿权承包是无效的。江西省国土资源厅网站就有“采矿权承包经营许可”的行政许可事项。此外，河南省还就矿权的承包租赁经营专门制定了《以租赁（承包）经营方式开采矿产资源管理暂行办法》。
不过各地司法实践并不相同，这一点尤为值得投资者注意。例如，根据贵州省高级人民法院联合贵州省国土资源厅于2003年发布的《关于处理乡镇煤矿采矿权案件的若干意见(试行)》，矿权承包具有合法性；根据河南省高级人民法院2005年下发的《关于当前审理煤矿纠纷案件若干问题的指导意见》，煤矿企业开办人取得采矿许可证后，可以将煤矿以承包形式转让给他人经营的。但是，根据云南省高级人民法院2009最新下发的《关于审理涉及探矿权、采矿权相关纠纷案件的指导性意见》，对于承包人承包经营矿山缴纳一定数额承包费的承包合同则会被认定为无效。
三、结论
综上所述，对于矿山企业或者矿权能否承包经营这个问题，不同层级的法律规定之间存在矛盾，不同地方的地方性规定之间存在差异，不同地方司法机关的处理态度也有所不同。基于这样的一种立法和司法现状，笔者对于文章开篇甲公司提出的问题很难做出一个具有普遍参考意义的结论。因为笔者在实践中遇到过这样的案例，当地政府规定明确写明矿权可以承包，并且在国土资源部门的网站上也有相应的行政许可事项办理指南，但是当现场到国土资源部门办理相关事宜时，对方并不承认这种操作模式。
在笔者看来，国家立法应当对矿权承包做出明确统一的规定，从而一方面避免投资者的盲目行为，另一方面也可以避免发生纠纷时不同地方司法机关处理结果的差异化。对于立法的取向，笔者倾向于肯定矿权承包的合法性，但是对矿权承包做出一定限制。例如，要求矿权所有人据以申请矿权的安全生产条件、相应资质在承包经营过程必须保持，矿权所有人在将矿权承包出去之后，并不完全退出矿山企业的经营管理，而是应当派专人对矿山进行监督管理，并矿山企业的安全生产、对外债务等方面承担连带责任，这样能有效避免矿权承包之后责任不清的问题，也能有效地解决现实经济实践对矿山企业承包或者矿权承包的需求。
（作者简介：魏衍伟，法学硕士，北京市闻泽律师事务所，副主任。
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