大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读
张晓达 律师
2004年12月22日
一.大陆法院判例
2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。
二.婚前按揭房产归属问题分析
这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。
财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？
1.法律对一般婚前财产的原则性规定
大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。
2.剖析婚前按揭房产的分割
上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：
（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？
从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。
对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。
（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？
婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。
如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。
联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn
北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法
北京市地方税务局
北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法（试行）》的通知
京地税检〔2003〕89号
各区、县地方税务局、各分局，市局各业务处室：
现将《北京市地方税务局纳税信誉等级评定办法（试行）》印发给你们，并提出以下实施意见，一并依照执行。
一、纳税信誉等级评定制度是规范和整顿税收经济秩序、构筑社会信用体系的一项重要举措。它对倡导诚信守法经营、净化税收环境，创造依法治税、以德护税的新局面具有长远的战略意义。在我局逐步建立纳税评估体系的基础上，制定纳税信誉等级评定制度，对于加强地方税收征收管理，提高纳税人自觉依法纳税意识和办税能力，将起到重要的作用。通过纳税信誉等级评定制度的实施，在全市树立一大批依法纳税、诚信纳税企业的典型，为他们提供税务机关最佳的服务。同时，严厉打击各种偷逃抗税的行为，努力在全社会依法纳税、诚信纳税光荣，偷逃抗税可耻的良好氛围。
二、纳税信誉等级评定工作涉及面广，政策性强，工作存在一定难度，各单位要严格按照《北京市地方税务局纳税信誉等级评定办法（试行）》的要求，先行试点，稳步推进，及时总结经验，要积极稳妥地做好纳税信誉等级评定的管理工作。
三、为了确保此项工作的顺利开展，各单位要成立纳税信誉等级评审委员会，负责指导、协调、检查、监督纳税人纳税信誉等级评定管理工作。
附件：1.纳税人纳税信誉等级评定表
2.A级纳税信誉等级认定通知书
3.纳税信誉等级认定调整通知书
4.B级纳税信誉等级认定通知书
5.C级纳税信誉等级认定通知书
二ОО三年二月十四日
北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法
（试行）
第一章 总则
第一条 为了加强税收征收管理，促进纳税人依法纳税，建立诚信税收机制，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关法律、法规、规章的规定，并结合我市地税系统税收征收管理的实际情况制定本办法。
第二条 纳税信誉等级评定是指税务机关以纳税人遵守和履行税收法律、行政法规等法定义务情况为主要依据，通过评估确定纳税人的纳税信誉A、B、C三个等级，并实施分类管理的工作过程。
第三条 纳税信誉等级的评定，以依法、公正、公开为原则，按照统一的内容、标准和程序进行。
第四条 本办法适用于已办理税务登记并连续履行纳税义务两年以上（含两年）的纳税人，但不包括实行定期定额征收的纳税人、实行纯益率征收的纳税人、非生产经营只负有代扣代缴义务的党政机关、行政事业单位及其他组织。
第五条 市局、各区、县局及直属分局分别设立纳税信誉等级评定机构，负责纳税信誉等级评定工作的组织、协调和审核工作。
第二章 评定内容
第六条 纳税信誉等级评定的内容包括纳税人连续两年（指税务机关受理纳税人申请之日起向前推算两年）的税务登记、纳税申报、税款征收、税务检查、发票管理、帐簿管理，以及相关行政执法部门对纳税人社会诚信的评价。具体内容：
（一）税务登记管理情况；
（二）按期纳税申报率、纳税申报准确率情况；
（三）按期报送纳税申报表、财务会计报表和其他纳税资料的情况；
（四）税款入库情况；
（五）偷税、逃税、骗税、抗税行为记录情况；
（六）税务检查情况；
（七）发票管理与违规处罚的情况；
（八）有关部门或社会信用中介机构提供的纳税人社会诚信方面的情况。
第三章 评定标准
第七条 纳税信誉等级评定采用百分制，分值在90分以上（含90分）的是A级，为良好纳税信誉等级；分值在60分以上（含60分）89分以下的是B级，为一般纳税信誉等级；分值在60分以下的是C级，为不良纳税信誉等级。
第八条 凡纳税人分值在90分以上并符合下列条件的，可认定为A级纳税信誉等级：
（一）开业经营两年以上，且能及时办理变更登记、报告银行帐号、及时办理年检和换证；
（二）征期申报率达100%，准确率达95%以上，应纳税入库率100%，且能按税务机关规定，报送纳税申报表，财务报表及税务机关要求的其它有关资料的；
（三）连续两年无偷税，抗税记录的；
（四）连续两年无发票违规记录的；
第九条 纳税人有下列情形之一的为C级企业纳税人，实施C级管理：
（一）连续三个月不按规定办理纳税申报的；
（二）有违规行为，且受到税务机关行政处罚两次以上的；
（三）依照法律、行政法规的规定，应当设置帐簿但未设置的；
（四）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
（五）虽设置帐薄，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用残缺不全，难以查帐的；
（六）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（七）全年按时申报率在90%以下、纳税申报准确率在70%以下、应纳税款入库率在80%以下的；
（八）存在偷、逃、抗税行为;
第十条 纳税人凡经审核即不符合A级企业评定标准，又未发生本办法第九条所列情形的，认定为B级纳税信誉等级。
第四章 等级管理
第十一条 主管税务机关对A级纳税信誉等级的纳税人实行以下管理：
（一）通过纳税信用信息管理系统、媒体向社会公告企业的A级纳税信誉资格并授予纳税信誉A级证书；
（二）除专案、涉税举报等情况外，两年内免除税务检查；
（三）优先、预约及上门办理各项涉税事宜。
第十二条 主管税务机关对B级纳税信誉等级的纳税人实行以下管理：
（一）主管税务机关在税务登记、帐簿管理、纳税申报、税款征收、税务检查、法律责任等方面，执行常规检查；
（二）每年列为纳税评估对象，发现涉税疑点或问题，采取约谈方式解决涉税问题；
（三）重点加强日常政策的辅导和咨询，帮助改进其财务会计管理，提升纳税信誉等级。
第十三条 主管税务机关对C级纳税信誉等级的纳税人实行以下管理：
（一）列入年度税务检查重点检查对象；
（二）领购发票实行验旧售新方式，并实行限量供应；
（三）对纳税人上报的年检资料主管税务机关应进行严格的审核，并可根据需要到纳税人的经营地实地复核，审核和复核无误后，方可通过年检；
（四）要求其设立专职办税人员，并接受持证上岗的培训；
（五）对有欠缴税款情况的纳税人，要求其制定清欠计划，按期足额缴纳所欠税款。
第五章 升、降等级管理
第十四条 每两年为一个纳税信誉等级评定周期。纳税信誉等级确定后，主管税务机关应对纳税人相关情况进行监控，依据纳税人在涉税事项及社会诚信方面的变化情况，按照纳税信誉等级评定内容、标准和程序，调整其纳税信誉等级。
第十五条 主管税务机关应结合纳税人年检和纳税评估情况，每两年对纳税人信誉等级进行重新评定。对经评定达到上级纳税信誉等级标准或低于本级纳税信誉等级标准的，应按规定重新调整信誉等级。C级纳税人可直接上调为A级，A级可直接下调为C级。
第六章 评定程序
第十六条 纳税信誉等级的评定，可以由税务机关自行评定，也可以由纳税人向税务机关提出书面申请。纳税信誉A、B、C级的评定由各区、县（分）局纳税信誉等级评定部门审核并审批。
第十七条 纳税信誉A级评定程序
（一）纳税人向主管税务机关提出认定纳税信誉A级申请，并提供中介机构对其进行两年（指税务机关受理纳税人申请之日起向前推算两年）有关纳税情况的审计报告，包括税务登记、纳税申报、税款缴纳等。主管税务机关接受纳税人提出的纳税信誉A级申请和中介机构的审计报告后，进行初审，并将初审意见上报区、县（分）局纳税信誉等级评定部门。
（二）区、县（分）局纳税信誉等级评定部门，根据主管税务机关的初审意见、中介机构作出的审计报告以及有关部门提供的纳税人社会诚信方面的情况进行审核并认定。
（三）被认定为纳税信誉A级的纳税人，主管税务机关应自接到纳税人的申请和中介机构对纳税人纳税情况的审计报告之日起60日内，将《A级纳税信誉等级认定通知书》和《A级纳税信誉等级证书》送达纳税人。各区、县（分）局纳税信誉等级评定部门将被认定为A级纳税信誉等级的纳税人名单上报市局纳税信誉等级评定部门备案，并由市局统一将被认定为A级纳税信誉等级的纳税人名单在企业信用信息管理系统和新闻媒体上予以公布。
（四）未被认定为纳税信誉A级的纳税人，主管税务机关应自接到纳税人的申请和中介机构对纳税人纳税情况的审计报告之日起60日内，将未被认定为纳税信誉A级的原因告知纳税人。
第十八条 纳税信誉B、C级评定程序
（一）主管税务机关负责纳税人资料审核，提出意见报区、县（分）局评定部门。
（二）区、县（分）局评定部门按照《纳税人信誉等级评审实施办法》进行评定。需进行税务检查的，移交检查部门实施检查。
（三）各区、县（分）局评定部门应自评定之日起30日内，将《B级纳税信誉等级认定通知书》或《C级纳税信誉等级认定通知书》送达纳税人。
第十九条 在纳税信誉等级评定中，纳税人有弄虚作假行为的，由各区、县（分）局评定部门取消其A级纳税信誉等级的评定资格，并在三年内不得评定为A级纳税信誉等级。
第二十条 对经审定，需变更纳税信誉等级的，在作出变更纳税信誉等级后，主管税务机关应自调整之日起30日内向其送达《纳税信誉等级认定调整通知书》并下发其相应纳税信誉等级的认定通知书。
第二十一条 对经评定，需变更A级纳税信誉等级的纳税人，各区、县（分）局评定部门应上报市局评定部门备案。由市局评定部门将通过企业信用信息管理系统和新闻媒体予以公布并由主管税务机关收回颁发的《A级纳税信誉等级证书》。
第二十二条 主管税务机关应对涉及纳税人纳税信誉等级评定方面的有关资料归档保存。
第七章 附则
第二十三条 本办法涉及的各种表、证、单等文书及证书，由市局统一制定。
第二十四条 本办法由市局进行解释。
第二十五条 本办法自2003年2月15日起执行。
附件
纳税人纳税信誉等级评定表
纳税人代码章：
评审项目 标准分值 实际得分
1、申报的税务登记基础信息准确，能够按照《征管法》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记变更、使用税务登记证件、年检和换证和报告银行帐号。 15
2、按期申报纳税，纳税申报率达到100%。 10
3、申报准确率达到95%以上。 10
4、无欠缴税款情形，应纳税款入库率达到100%。 10
5、企业合法经营，严格依照会计制度设置帐簿，财务制度健全，具备完善的经济核算能力，有专职且持办税人员合格证书的办税人员。 10
6、按规定领购、开具、取得和保管各类发票，被检查年度无违章行为。 10
7、税务检查查补税款占被检查年度应纳税款的10%以下，且查补税款能够按期缴纳。无偷、逃、骗、抗税记录行为。 20
8、非实行定期定额、纯益率征收方式和只代扣代缴个人所得税的党政机关、行政事业、社会团体及其他组织。 5
9、按期报送各类纳税相关资料，报送资料齐全、准确、完整。 5
10、具有固定的经营场所和核算地。 5
合 计 100
评 定 等 级（在确定的级别方块上打√）
A级 □ B级 □ C级 □
注：本表一式三份，纳税人一份，区县局（分局）和市地税局各留存一份。
附件
A级纳税信誉等级认定通知书
__地税[ ]__号
________________单位：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法》的规定，经审核评定，您单位为A级纳税信誉等级企业，自______年__月__日起，我局将对您单位实施A级纳税人管理，您单位可享受以下优先服务：
1、通过网络、媒体向社会公告；
2、除专案及涉税举报等情况外，2年内免除税务检查；
3、优先、预约及上门办理各项涉税事宜。
特此通知
北京市地方税务局
年 月 日
附件
纳税信用等级认定调整通知书
__地税[ ]__号
________________单位：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法》的规定，您单位 ，经审核评定，取消您单位 级纳税信誉等级企业的资格，自______年__月__日起，我局将对您单位实施
级纳税人管理。
特此通知
税务机关（公章）
年 月 日
附件
B级纳税信用等级认定通知书
__地税[ ]__号
________________单位：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法》的规定，经审核评定，您单位为B级纳税信誉等级企业，自______年__月__日起，我局将对您单位实施B级纳税人管理：
1、主管税务机关在税务登记、帐簿管理、纳税申报、税款征收、税务检查、法律责任等方面，执行常规检查；
2、每年列为纳税评估对象，发现涉税疑点或问题，采取约谈方式解决涉税问题；
3、重点加强日常政策的辅导和咨询，帮助改进其财务会计管理，提升纳税信誉等级。
特此通知
税务机关（公章）
年 月 日
附件
C级纳税信用等级认定通知书
__地税[ ]__号
________________单位：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《北京市地方税务局纳税信誉等级评定实施办法》的规定，经审核评定，您单位为C级纳税信誉等级企业，自______年__月__日起，我局将对您单位实施C级纳税人管理：
1、列入年度税务检查重点检查对象；
2、领购发票实行验旧售新方式，并实行限量供应；
3、对纳税人上报的年检资料主管税务机关应进行严格的审核，并可根据需要到纳税人的经营地实地复核，审核和复核无误后，方可通过年检；
4、要求设立专职办税人员，并接受持证上岗的培训；
5、对有欠缴税款情况的纳税人，要求其制定清欠计划，按期足额缴纳所欠税款。
特此通知
税务机关（公章）
年 月 日
