浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲
作者:法律资料网 时间:2024-06-16 21:18:43 浏览:9140
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浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
黄渤海、东海、南海区渔业资源增殖保护费征收使用暂行办法（修正）
农业部 国家物价局
黄渤海、东海、南海区渔业资源增殖保护费征收使用暂行办法（修正）
（一九八九年十月二十七日农业部、国家物价局发布，根据一九九七年十二月二十五日农业部令第39号修订）
第一条 根据《中华人民共和国渔业法》及《实施细则》和《渔业资源增殖保护费征收使用办法》，以及《渔业捕捞许可证管理办法》等有关规定，结合各海区实际情况制定本办法。
第二条 凡国家授权由海区渔政监督管理机构（以下简称海区渔政局）发捕捞许可证的下列渔船，均由海区渔政局在发放或年审捕捞许可证的同时，征收渔业资源增殖保护费（以下简称“渔业资源费”）：
（一）本办法第七条第一款规定的主要国营捕捞企业的渔船。
（二）其他捕捞企业和群众捕捞单位600马力以上的渔船。
（三）外海作业渔船。
（四）中外合资、中外合作捕捞生产的渔船。
（五）因特殊需要，经国家渔业行政主管部门（以下简称国家主管部门）批准（含专项特许）的渔船。
第三条 渔业资源费，按不同作业类型渔船前三年平均年总产值的下列比例征收：
（一）近海拖网作业的渔船，黄渤海区、东海区、南海区均按1－1．5％征收。
（二）围、流、钓作业的渔船，按0．8％征收。
（三）采捕经济价值较高的渔业资源品种的渔船，按5％征收。
（四）外海作业的渔船，按0．8％征收。
（五）采（潜）捕作业的，按3％征收。
第四条 渔业资源费以渔船主机额定总功率（马力）为计征单位，拖网渔船以马力、产值确定基数、划分档次，按每艘主机马力计征，流网渔船按作业单位主机马力计征，钓钩、围网渔船按母船主机马力计征，每马力征收金额为：
（一）黄渤海区
1．拖网渔船：
近海，双拖作业的渔船，每艘以200马力为基数，200马力以内，每马力按24元计征；超出基数的，每马力按4元计征。
外海，双拖作业的渔船，每艘以600马力为基数，600马力以内，每马力按6元计征；超出基数的，每马力按2．3元计征。
近海、外海单拖作业的渔船，按双拖作业征收标准加30％计征。
2．围、流、钓作业的渔船，每马力按8元计征。
（二）东海区
1．拖网渔船：
近海，双拖作业的渔船，每艘以250马力为基数，250马力以内，每马力按20元计征；超出基数的，每马力按4元计征。
外海，双拖作业的渔船，每艘以600马力为基数，600马力以内，每马力按6元计征；超出基数的，每马力按2．3元计征。
近海、外海单拖作业的渔船，按双拖作业征收标准加30％计征。
2．围、流、钓作业的渔船，每马力按8元计征。
（三）南海区
1．拖网渔船：
近海，每艘以600马力为基数，600马力以内的双拖，每马力按5．9元，单拖每马力按7．9元计征。
外海，每艘以600马力为基数，600马力以内的双拖，每马力按4元，单拖每马力按6元计征。
近海、外海渔船超出基数的，双拖每马力按1元，单拖每马力按2元计征。
2．围、流、钓作业的渔船，每马力按6元计征。
3．采（潜）捕作业，每劳力按100元计征。
第五条 下列渔船和作业可增加或减免渔业资源费：
（一）从事两种以上作业方式生产的渔船，按其作业类型的最高标准征收。
（二）中外合资、中外合作的渔船，按同类作业渔船征收标准加一倍征收。
（三）持临时捕捞许可证的渔船，以同类作业渔船征收标准逐年加征渔业资源费。
1989年加征50％，1990年加征100％，1991年及其以后加征150％。
（四）经国家主管部门批准跨海区生产的渔船，按作业时间、渔获产值，比照所到海区同类作业征收标准按作业时间征收；经海区双方协商同意跨海区生产的渔船，按所到海区同类作业征收标准加征50％。
（五）渔业科研调查船、教学船，在执行调查任务期间免征渔业资源费；在教学实习期间进行捕捞作业的减半征收。
（六）经批准取得伏季作业专项（特许）捕捞许可证的渔船，每马力加征1．5元；经批准进入中日渔业协定第五、第六保护区作业的渔船，每马力加征0．5元。
（七）经国家渔业主管部门或其授权部门批准，从事国家鼓励开发利用的品种资源的渔船减半征收。
第六条 渔业资源费按年度或汛期在发放或年审渔业捕捞许可证时一次征收完毕，并在许可证上注明缴纳的金额，加盖章，出具财政部门指定使用的收费收据。
第七条 由海区渔政分局直接征收渔业资源费的主要国营捕捞企业，暂定为：
黄渤海区：青岛、烟台、天津、秦皇岛、大连海洋渔业公司、营口水产公司。
东海区：连云港、江苏省、上海市、舟山、宁波、温州、福建省海洋渔业公司。
南海区：广州市、海南省、湛江、北海海洋渔业公司。
其他捕捞企业、群众捕捞单位600马力以上的渔船，由海区渔政分局直接征收，也可以委托渔船所在地的渔政管理部门代收。代收部门须按照本规定的征收标准，使用规定的收费收据和专用印章。所收的渔业资源费可留10％，作为代办部门渔业资源费收入，其余上缴海区渔政分局。
第八条 按国家规定，省、自治区、直辖市渔业行政主管部门征收的海洋渔业资源费（含市、县上缴部分）上缴海区渔政分局10％的部分，应在征收结束二个月内缴纳，并附送有关报表及说明。
第九条 渔船缴纳年度渔业资源费后，因意外事故、淘汰、变更他用而停止捕捞作业的，经申报海区渔政分局核实后，可以退款或在下年度应缴的渔业资源费中扣除。停止捕捞作业3个月以上不足6个月的，按年度渔业资源费的1／4退款，6个月以上的按年度渔业资源费1／2退款。
第十条 凡不按期缴纳渔业资源费者，自超期之日起，每天加征滞纳金5‰；可处以1000元以下罚款。
第十一条 渔业资源费用于渔业资源的增殖、保护。海区渔政分局应严格按照《渔业资源增殖保护费征收使用办法》规定的使用范围，根据本海区的实际情况确定增殖与保护之间的使用比例，于年底编制下年度的渔业资源费收支计划和本年度的决算，上报审批后实施。
年度收支计划和年终决算报表格式，由国家主管部门统一制定。
第十二条 渔业资源费的征收使用情况，接受财政、物价、审计、监察等部门的监督检查。
第十三条 本规定由农业部、国家物价局共同解释。
第十四条 本规定自发布之日起执行。
坚持“四个着力”推进社会管理创新
五华县检察院党组书记、检察长 陈清波
加强社会建设、创新社会管理精神，深化三项重点工作，是当前及今后一个时期各级检察机关的中心任务。笔者认为，检察机关参与加强和创新社会管理，要坚持立足本职、胸怀全局，锐意进取、奋发有为。具体可以着力从四个方面推进社会管理创新：
一是着力在执法办案中推进社会管理创新。要牢固树立为绿色的经济崛起创造良好的法治环境的指导思想，将检察工作置于当地党委工作大局中进行谋划，充分发挥自身职能服务五华经济社会建设。要坚持把执法办案作为促进社会建设和创新社会管理最根本最直接的手段，严格履行宪法法律赋予的各项法律监督职能。要对影响群众安全感的严重刑事犯罪，坚持从快批捕起诉，从严打击。要把查办和预防职务犯罪工作摆在更加突出的位置，积极查办在本地有影响、有震动的大案要案、查办人民群众反映强烈的重点行业、热点领域的职务犯罪案件。要在遵守宪法和相关法律的前提下，不断创新执法工作思路和工作方法，实现检察工作的新突破。要深入推行“阳光检务”工作，争做公正执法、廉洁办案的楷模。
二是着力在法律监督中推进社会管理创新。要提高检察机关敢于监督、善于监督、依法监督、规范监督的能力，最大限度地体现人民群众呼声，增强监督的针对性、彰显监督的有效性、保证监督的严密性。要高度关注人民群众反映强烈的执法过程中存在的突出问题，加强刑事诉讼监督、刑罚执行监督和监管活动监督，坚决纠正诉讼活动中有案不立、有罪不究、以罚代刑等问题，妥善办理立案监督案件，切实防止和纠正打击不力现象。要紧紧围绕特殊人群的管理等社会管理重点难点问题，加强对社区矫正等活动的法律监督。要加强民事审判监督，一手抓抗诉，一手抓息诉，积极探索有效的监督工作机制。积极稳妥开展民事执行监督试点，加强行政诉讼监督，改进监督方式，增强监督效果。
三是着力在化解矛盾中推进社会管理创新。要牢固树立“大稳定观”，坚持把化解矛盾纠纷、维护和谐稳定的要求贯穿于检察工作全过程，落实到检察工作的各个环节。要全面贯彻宽严相济刑事政策，做到区别对待,该宽则宽,当严则严,宽严相济,罚当其罪。要积极探索不立案、不批捕、不起诉、不抗诉案件说理等制度，健全检调对接工作机制，坚持理性、平和、文明、规范执法，把检察工作向化解社会矛盾纠纷方面进行合法的、必要的延伸，“调解”不超越检察职权，“和解”不超越法律底线，注重分析矛盾纠纷产生的成因和根源，注重运用心理疏导、情感交流等方式，通过法律、经济等综合措施，解开当事人“心结”，解决群众实际困难，修复被破坏的社会关系，充分发挥各项检察职能在维护和谐稳定方面的作用。
四是着力在预防工作中推进社会管理创新。要更加注重职务犯罪预防，着力以有效的职务犯罪预防工作，促进惩治和预防腐败体系建设，促进社会管理，促进和谐社会建设。要注重警示教育，促进国家公职人员法律意识的增强。广泛开展法律知识进社区、进企业、进机关、进学校、进农村活动，送法律、送服务，从源头上预防和减少违法犯罪。要注重制度建设，结合办案，积极向发案单位及其主管部门提出检察建议，促进有关部门单位加强管理、建章立制、堵塞漏洞。要注重预防调查研究，以调研报告形式，向党委、人大、政府、政协等领导机关和预防成员单位送阅，积极提供预防决策参考和预防咨询服务，促进预防职务犯罪的社会化机制建设，提高反腐倡廉建设科学化水平。
